คำพิพากษาฎีกาที่ 10230/2553
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง,มาตรา 18,มาตรา 41

ค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้น เป็นหนี้ที่เกิดตามกฎหมายพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ไม่ ได้เกิดขึ้นจากการทําสัญญาระหว่างกัน และเป็นหนี้เงินซึ่งตามป.วิ.พ.ได้บัญญัติหลักเกณฑ์การบังคับชําระหนี้โดยการใช้สิทธิ ทางศาลเพื่อให้พิจารณาพิพากษาบังคับให้ลูกหนี้ชําระหนี้ และตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ก็ไม่ได้บัญญัติให้จําเลยทั้งสอง บังคับชําระหนี้โดยวิธีอื่นหรือโดยพลการ นอกจากนี้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนใน อาคารชุด และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย ตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง จึงมีสิทธิใช้สอย ทรัพย์ส่วนกลางที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมนั้นด้วย ย่อมไม่ชอบที่จําเลยที่ 1 จะใช้วิธีการขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของโจทก์ เพื่อเป็นมาตรการบังคับให้โจทก์ชําระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อันเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์โดยพลการ

คำตอบคือ “ไม่ได้เด็ดขาด” ครับ! ชัดเจนแล้วว่า:

นิติบุคคล ไม่มีอำนาจ ใช้วิธีการตัดน้ำ, ตัดไฟ, หรือขัดขวางการเข้าออกห้อง (เช่น ล็อกลิฟต์, ไม่ให้บัตรจอดรถ) เพื่อบังคับให้เจ้าของร่วมชำระค่าส่วนกลาง การกระทำดังกล่าวถือเป็นการ “ละเมิดสิทธิ์” ของเจ้าของห้องโดยพลการ

ทำไม “นิติฯ” ถึงไม่มีสิทธิ์ตัด?
การไฟฟ้า/การประปา: สัญญาการใช้ไฟ/น้ำ เป็นสัญญาระหว่าง “คุณ” กับ “การไฟฟ้า/การประปา” โดยตรง นิติบุคคลไม่ใช่คู่สัญญา จึงไม่มีอำนาจมาระงับบริการแทน
แม้ค้างค่าส่วนกลาง: หนี้ค่าส่วนกลางคือ “หนี้ทางแพ่ง” ที่ต้องไปว่ากล่าวกันในศาล นิติฯ ไม่มีสิทธิ์ใช้วิธีการ “บุกรุก” หรือ “ละเมิด” ทรัพย์สินส่วนบุคคล

แล้ว “นิติฯ” ทำอะไรได้บ้าง? (วิธีที่ถูกต้องตามกฎหมาย)
-ส่งหนังสือทวงถาม อย่างเป็นทางการ
-คิดดอกเบี้ย/ค่าปรับ ตามอัตราที่ระบุไว้ในข้อบังคับ
-ระงับสิทธิ์บางอย่าง ที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย (เช่น ระงับสิทธิ์ใช้สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, หรือสิทธิ์ในการออกเสียงในที่ประชุม)

ยื่นฟ้องศาลแพ่ง เพื่อเรียกเก็บหนี้ และดำเนินการ “บังคับคดี” ตามกฎหมาย